Договір пайової участі у житлово-будівельному кооперативі – це одна з найстаріших схем купівлі первинної квартири, що відрізняється невеликим ризиком та надійністю, але водночас потребує великої уваги й терпіння.іння.
Фінансування будівництва
ЗУ «Про інвестиційну діяльність» передбачає чіткий перелік організацій через які можна здійснювати інвестування та фінансування об'єктів будівництва житлового призначення:
- Фонди фінансування будівництва;
- Інститути спільного інвестування;
- Фонди операцій з нерухомістю;
Так, можна побачити, що у вищенаведеного переліку відсутня можливість інвестування у будівництво шляхом участі у житлово-будівельному кооперативі, що відіграє дуже важливу роль у формуванні договору пайової участі. Адже схема, що розглядається передбачає лише умовне інвестування. Суть цього договору полягає в безпосередній фінансовій участі покупця у будівництві житлового будинку, отримання паю у вигляді квартири та її подальшої приватизації.
Кооперація інвесторів
ЗУ «Про кооперацію» визначає правовий статус та правовідносини, що пов'язані з діяльністю житлово-будівельних кооперативів. Згідно з законодавством кооперативом вважається юридична особа, котра утворена фізичними чи юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі своїх пайових внесків і беруть участь у будівництві житлового об'єкту.
Таким чином, для того, щоб стати членом кооперативу необхідно:
- написати письмову заяву про вступ (часто у договорі пайової участі зустрічається пункт, що визначає сам договір заявою про вступ);
- внести пай (фінансувати будівництво в розмірі, що дорівнює ціні квартири).
Далі ЖБК приймає рішення про членство покупця у кооперативі та ставить його на облік як повноправного асоціативного члена житлово-будівельного кооперативу.
Членство у ЖБК буває двох різновидів:
- Повноправне (особи, що заснували кооператив та здійснюють керівництво ним);
- Асоціативне (особи, що фінансують будівництво та мають право лише дорадчого голосу).
Повноправні члени при вступі до кооперативу повинні внести вступний внесок та пай, а асоціативні тільки пай. Вступний внесок є не поворотним, адже з нього формується неподільний фонд ЖБК, який не підлягає розподілу між пайовиками. Пайові внески поворотні, з них створюється джерело формування майна кооперативу, що в майбутньому буде пропорційно розділений між пайовиками.
Приватизація нерухомості
Ст. 384 Цивільного кодексу України передбачає, що будинок споруджений або придбаний ЖБК є його власністю. А його члени, відповідно, мають право володіти та користуватися власністю, що належить ЖБК. Однак не розпоряджатися нею!
Для того, щоб оформити право власності на профінансовану квартиру після здачі житлового об'єкта в експлуатацію потрібно отримати дозвіл кооперативу. Так, для отримання квартири у приватну власність необхідно здійснити заключення договору міни з ЖБК: член кооперативу віддає своє право на пайову частку у ЖБК, а кооператив – передає житло у власність покупцю.
Укладення договору пайової участі є дуже важливим і відповідальним процесом від якого напряму залежить майбутнє житла. І першим на, що необхідно звернути увагу є те, що часто у договорі забудовники зазначають як умову – пряму передачу квартири члену ЖБК у його власність, без її оформлення на кооператив. Прямої передачі майна від забудовника до покупця бути не може, адже тоді це буде вважатись інвестицією, а законом передбачено чіткий перелік організацій з якими можна здійснювати інвестування у нерухомість. Тому, договір з такою умовою буде визначений недійсним, адже для цього існує окремий правочин – договір інвестування!
Окрім уважного укладання договору також необхідно не менш уважно перевірити репутацію ЖБК. Адже часто трапляється так, що керуючі кооперативом приймають рішення про взяття кредиту, ведуть податкові махінації, влазять у борги чи просто розкрадають кошти вкладників. А ЖБК несе відповідальність усім своїм майном в тому числі й пайовими внесками членів.
Недобросовісні забудовники володіють безліччю схем обману своїх вкладників: подвійний продаж, продаж майна ЖБК третім особам, передача майна в іпотеку...
Замовити юридичні послуги
Не відкладайте проблеми, зверніться за послугами до професійного юриста, який може зберегти не тільки гроші, але й Ваш час. Щоб замовити юридичні послуги заповнюйте спеціальну форму з описом питання на сайті!
