Вторинний ринок нерухомості може стати вигідним варіантом як для людей, що купують квартиру для власного проживання, так і для майбутньої інвестиції. Адже така нерухомість володіє перевагами які допоможуть зекономити кошти та отримати при цьому досить вигідну пропозицію.
І перш за все це гнучка ціна. Можливість вести торги з власником дає змогу отримати набагато вигідніші умови покупки ніж з забудовником. Ринок попиту і пропозиції та людська психологія відіграють ключову роль у формуванні вигідної покупки.
Підбір вторинної нерухомості
В сучасному світі інтернет-технологій пошук квартири став набагато швидшим і ефективнішим: сайти, агентства, спільноти в соціальних мережах, онлайн майданчики оголошень. Все це спрощує процес вибору та фільтрації пропозицій по заданим критеріям.
Найефективнішими є інтернет-майданчики, що автоматично аналізують і об'єднують оголошення в одну стрічку інформації. Найпопулярнішими з них є: OLX, Flatfy та Rieltor. Підібравши необхідну пропозицію та зв'язавшись з автором оголошення можна натрапити як на самого власника, так і на ріелтора. Це пов'язано з тим що ріелтори активно аналізують усі вигідні оголошення, пропонуючи власникам квартир свої послуги. Часто останні охоче погоджуються, адже самі послуги, як правило, оплачує покупець. Тому завжди вигідніше покупцю зв'язатись з власником напряму для ведення перемовин, адже це допоможе зекономити значні кошти за незначні послуги ріелторів.
Звичайно, можна і по-старому звернутися до агентства нерухомості за пошуком квартири, однак необхідно пам'ятати три речі: бізнес, час і гроші. Метою будь-якого бізнесу є заробіток коштів у найкоротший час, а значить компанія намагатиметься якнайшвидше продати найбільш вигідну пропозицію саме для себе, а не для клієнта.
Підібравши квартиру та домовившись з власником про її огляд, обов'язково необхідно звернути увагу на її загальний стан, комунікації, ізоляцію, пересвідчитись у відсутності грибка, сторонніх запахів. Перевірити під'їзд, справність ліфту, фасад будинку на предмет цілісності та надійності. Також вкрай необхідно спілкуватися з жильцями сусідніх квартир про стан будинку, а головне мешканців квартири. Вся ця інформація вкрай необхідна для вдалої та безпечної покупки квартири та безпосередньо впливає на її ціну для подальшого торгу.
Юридична експертиза квартири
Визначившись з вибором нерухомості необхідно здійснити її попередню перевірку. Зокрема первинною юридичною перевіркою яку можна виконати самостійно є:
- перевірка право-установчих документів на майно (договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про придбання нерухомості на публічних торгах чи рішення суду);
- перевірка власника нерухомості (наявність непогашеної судимості, боргів, обмеженої дієздатності);
- перевірка нерухомості (наявність боргових обтяжень; борги за комунальні послуги, наявність прописаних сторонніх людей у квартирі та наявність не знятих з військового обліку чоловіків).
Первинна юридична перевірка нерухомості та власника дозволить уникнути основних ризиків шахрайства та потенційних проблем у майбутньому, через те, що укладений договір купівлі-продажу, згідно зі строками позовної давності можливо оскаржити протягом трьох років. Що може залишити нового власника як майна, так і витрачених грошей, сил та часу.
Попередній договір купівлі-продажу квартири
У разі, якщо квартира відповідає всім вищенаведеним вимогам первинної перевірки та глибокого юридичного аналізу, необхідно укласти попередній договір купівлі-продажу у нотаріуса.
Цим договором визначається усі юридичні нюанси купівлі-продажу: виписка мешканців, зняття чоловіків з військового обліку, отримання довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги, вивіз меблів та фактичний виїзд самих власників, передача ключів, а також штрафні санкції за невиконання умов попереднього договору. Також у попередньому договорі вказується завдаток покупця на користь продавця, як гарантія проведення угоди. Як правило, передача завдатку проводиться в день підписання попереднього договору.
Також необхідно здійснити оцінку нерухомості для коректності сплати податків. Зараз для оцінки вартості нерухомості використовують Єдину базу реєстрів. Усі громадяни можуть отримати безкоштовну оцінку майна після заповнення онлайн-форми на сервісі. У разі якщо власник не згоден з сумою оцінки, можна замовити послугу у незалежного оцінювача.
Укладання договору купівлі-продажу квартири
Договір купівлі-продажу укладає нотаріус, тому покупець і продавець з усіма необхідними документами у день купівлі-продажу приходять до нього.
Повний перелік документів які необхідно мати при собі сторонам для укладення угоди купівлі-продажу нерухомості:
- документ, що підтверджує право власності на майно;
- виписка з реєстру речових прав;
- паспорти та ідентифікаційні коди;
- свідоцтво про шлюб власника;
- згода дружини чи чоловіка власника на продаж нерухомості (винятками на продаж квартири без згоди одного з подружжя є продаж квартири отриманої в подарунок чи спадок або придбаної до вступу у шлюб);
- дозвіл опікуна на продаж (якщо власник - недієздатна особа);
- довідка про склад сім'ї власника;
- приписне свідоцтво з військомату (якщо у квартирі були зареєстровані військовозобов'язані чоловіки);
- оцінка квартири;
- технічний паспорт;
- довідка про обсяг заборгованості за комунальні послуги;
- довідка з банку про відкриття рахунків (для проведення безготівкових розрахунків).
Усі істотні умови договору, нотаріус вносить у текст і друкує чорновий варіант, який необхідно дуже уважно перевірити. Якщо буде допущено бодай одну помилку в особистих даних продавця чи покупця та характеристик квартири – договір не набуде чинності й вважатиметься недійсним.
Важливим також є питанням визначення валюти розрахунку між продавцем і покупцем. Адже, відповідно до ЗУ «Про валюту і валютні операції» усі розрахунки в Україні проводяться лише у гривні. А Національний банк України дозволяє проводити розрахунки на суму понад 50 000 грн лише у безготівковій формі. Тому, для цього розрахунок між сторонами необхідно здійснити у відділенні банку.
Однак, часто трапляються випадки, коли безготівковий розрахунок не підходить покупцю чи продавцю. Як бути? Законодавство не передбачає механізму перевірки виконання згаданих вище норм. А повноваження нотаріуса закінчується роз'яснення норм та засвідченням договору. Тому, покупець і продавець можуть провести розрахунок самостійно, усно підтвердивши факт передачі грошей на власний ризик. Але попри за все, краще оминати варіант готівкового розрахунку та здійснити банківський переказ, маючи чіткий доказ та спокійні нерви.
При розрахунку нотаріус повинен отримати ствердну відповідь від продавця про факт отримання коштів. Якщо розрахунок безготівковий – підтвердження проведення оплати (виписка чи квитанція).
Додатково нотаріус виступає і податковим агентом, тому видає сторонам квитанції на сплату податкових зборів:
- покупець сплачує 1% від суми угоди у Пенсійний фонд;
- продавець сплачує 1% державного мита від суми угоди;
- у разі, якщо квартира перебуває у власності менше 3-ох років – продавець сплачує 1,5 % військового збору від суми угоди;
- додатково продавець повинен заплатити 5% податку на дохід (18% - якщо продавець іноземець) від суми угоди.
На практиці, частіше за все, сплату податків фактично бере на себе покупець, через те, що за домовленістю сторін, сума визначена за покупку-продаж квартири вже містить й податкові збори. Однак завжди можна і розділити цю суму за взаємною домовленістю сторін.
Після отримання квитанцій про оплату усіх зборів, нотаріус друкує текст договору купівлі-продажу на захищеному бланку, візує його і передає покупцю. Продавець отримує копію договору на звичайному папері.
Крім того, 1 % від вартості суми доведеться заплатити нотаріусу за його послуги. Часто сторони ділять цю суму навпіл.
Для уникнення усіх можливих ризиків в процесі правової перевірки та оформлення покупки-продажу нерухомості краще звернутись за надійнимправовим супроводом до професійного юриста. Якісні юридичні послуги допоможуть безпечно посилитись на освоєному місці чи почати зовсім нове життя на ринку первинної нерухомості по-своєму.
Замовити юридичні послуги
Не відкладайте проблеми, ознайомтесь з прайсом та зверніться за послугами до професійного юриста, який може зберегти не тільки ваші гроші, але й Ваш час.
Щоб замовити юридичні послуги в Києві або онлайн телефонуйте за номером, звертайтеся в соціальних мережах чи заповнюйте спеціальну форму з описом Вашого питання в контактах, що вказані на сайті й з Вами неодмінно зв’яжуться для успішного розв'язання проблеми!
